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上海爱琴海购物中心:建筑平面结构设计给同行的启示

号称是一个文化体验商业综合体

由24万㎡购物中心、10万㎡环球家居博览中心

9.5万㎡国际街区、5万㎡城市生态公园组成

据说它的建成对提升整个吴中路片区

商业的档次具有重要的意义

项目的开发商与运营商都是业界知名集团

开发商是红星美凯龙集团与新华发行集团

皆是国内企业界的翘楚

红星美凯龙拥有30年的发展传承

新华发行集团则掌握海量的文化类资源

而其运营商红星商业

则是近年来国内发展势头最猛的运营团队

本周我们与大家分享的是

爱琴海购物公园中的购物中心

它的亮点与不足可以为各位同行带来较多启示!

项目的优势

购物中心内部的时尚艺术设计优势

01|中庭

中庭顶部或如盛开的花朵

或如巨型水滴、或如浩瀚星系的形状设计

以及悬挂的“水滴”或音乐符号

为商场增添了更多灵动生机

给消费者带来强烈的场景体验感

▼“盛开的花朵”

▼“巨型水滴”或“浩瀚星系”

▼悬挂的“水滴”或音乐符号

02|中廊

中廊顶部如大海波浪纹的设计

也呈现出更多艺术美感

▼中廊

03|电梯

电梯时尚艺术背灯的设计

让死气沉沉的电梯仿佛也有了生命

烘托出活泼的气氛

▼时尚艺术背灯

04|走廊

走廊基本上都做了艺术化处理

从上到下都有布局

顶部的点状灯饰、墙面的花样装饰

走廊上的艺术雕塑/绿化小品

以及廊外的曲线型长条灯饰

这些设计在美化消费环境的同时

也能升级项目品质观感

使内部的活动空间不至于单调乏味

▼顶部的点状灯饰

▼墙面的花样装饰

▼走廊上的艺术雕塑/绿化小品

购物中心引入的创新元素优势

01|室内冰雪乐园

爱琴海倾力引进国外顶尖造雪技术

建造上海市区罕有的室内真雪滑雪场

30cm真雪覆盖

配备有多种坡度滑雪道及娱乐设施

满足滑雪训练或玩雪赏雪的需求

冰雪乐园的趣味性、体验性、参与性很强

02|屋顶有机农场

屋顶有机农场(菜园)

作为一个新型的屋顶绿化概念

主张充分利用城市闲置屋顶空间

通过种植瓜果蔬菜等方式

让生态与自然重新回归城市生活

消费者可以在农场认领一片土地

与家人共同享受种植与收获的乐趣

屋顶也有养育一些“迷你小动物”

孩子们可以亲身体验喂养动物的快乐活动

▼昆明爱琴海屋顶农场(上海暂未开放)

▼喂养小动物

03|屋顶马术俱乐部

爱琴海引入了国内前沿的青少年马术培训机构

在商场内开辟了国际马术俱乐部

旨在推广马术运动的同时

培养青少年的领导力

以及“全球公民”的素养和国际视野

让孩子从小体验一种大多数同龄人

触不可及的贵族运动

▼昆明爱琴海屋顶马术俱乐部(上海暂未开放)

▼马术培训

项目的不足之处

第一点:处于市中心边缘位置,区位价值不高

第二点:体量过大,近端消费人口有限

片区内商业项目众多竞争激烈

爱琴海处在吴中路新商圈内

项目总体量为55万㎡

3Km范围总人口约45.7万人

而片区的商业总体量却达到了130余万㎡

商业供应严重饱和

爱琴海面对的竞争态势很严峻

▼项目所处商圈位置

▼项目周边3Km人口

▼项目周边3Km商业(表中未含爱琴海体量)

第三点:建筑设计亮点不够,硬件品质不足

01|建筑外立面

外立面透视性不够

仅有商场名称无其他设计点缀

显得过于单调

▼爱琴海与七宝万科广场的日景对比图

▼爱琴海与七宝万科广场的夜景对比图

02|走廊立柱

立柱直接裸露在外

缺乏设计包装,且柱子较粗

容易遮挡消费者视线,影响消费体验

▼走廊立柱

03|卫生间

卫生间人性化设计不足

无手机隔板、无纸巾等

给消费者带来较多不便

▼爱琴海卫生间

▼上海瑞虹天地月亮湾卫生间

第四点:平面动线设计不够合理

01|购物中心平面结构

商场整体呈“回”字型动线

有“大回字”、“小回字”

“小回字”的商铺昭示性较差

当消费者站在“小回字”动线区域内时

是不容易看到“大回字”的其他商店的

就会导致部分商铺的受视面/到达性比较差

不清晰的人流动线是不利于消费者行走流动的

对比体量相当的

上海月星环球港购物中心的“双动线”

可以明显看到月星环球港的动线更清晰

更利于消费者方向辨识和流动行走

▼爱琴海购物中心的“回”字型动线

▼爱琴海购物中心的“小回字”实景图

▼上海月星环球港购物中心的“双动线”

02|爱琴海购物公园整体平面结构

建筑设计时觉得这样的平面结构很合理

认为多个进出入口让消费者进出很方便

但是去实地亲身体验后就会知道

让消费者走在“迷宫”中的感受

第五点:业态业种布局不够合理

低楼层本是高租金高收益的楼层

应该布局承租能力强的零售业态

但爱琴海的一二层却布局有较多

承租能力较低的服务配套业态

不仅减少了租金收益

还降低了商业的经营价值

估计是招商难,品牌商家不愿意进入

项目的启示

商业选址前要对片区做详细市场调查

一个商业项目的成功有很多决定因素

包含良好的区位价值、现代时尚的建筑景观设计

精准的业态业种定位、专业用心的招商经营等在内

爱琴海的区位价值尚且不高

近端消费人口有限,原住民多,消费力不强

商业总量过大,片区内商业市场已严重饱和

竞争态势严峻,爱情海能否抵御强势竞争

未来发展有待市场验证

建筑设计要现代时尚、有体验感

商业亮点首先是通过建筑载体来体现的

要舍得在建筑上投入

才能凸显物业现代感、体验感

要保证建筑物业的40年不落伍(产权年限)

建筑设计就必须超前

爱琴海的购物中心内部多种艺术性设计

能带给消费者较好的购物环境体验

产生好感,可延长消费者的驻留时间

从而激发消费行为,实现商场的营收

商业项目要有核心亮点

爱琴海创新引入室内冰雪乐园

屋顶有机农场、屋顶马术俱乐部

跨界新华书店等多种创新品牌

不断聚集人气、吸引消费人流

对近端和远端客群都有一定吸引力

▼跨界新华书店

陈老师点评

在红星家居、地产、商业三线齐发

构筑品牌黄金矩阵的基础上

近几年红星商业正以资产管理实现快速拓展

2017年爱琴海全年新签约项目18个

总签约项目近50个,已开业9座爱琴海购物公园

“爱琴海购物公园”俨然已经成为

红星商业可快速复制发展的商业模式

其优点和不足对同行有着一定的借鉴意义

红星集团实力雄厚

期待发挥更强的本事

将爱琴海购物公园能做得越来越好!

(陈倍麟老师:我是在红星美凯龙集团某位领导的推介下,带着团队来到了上海爱琴海购物公园现场进行考察,从我个人角度而言,感触诸多。看过一次,恐怕不会再去第二次,建筑平面结构不合理与过大体量会成为其“包袱”,如果说再去的话,可能就是去验证我现在的判断结论而已。)

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文字由陈倍麟商业地产研究室提供

图片部分采自网络

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陈倍麟简介:

克而瑞咨询中心 陈倍麟商业地产研究室 主任

中国房地产商学院联盟“十大名师”

上海市商业地产评委会特聘专家

30年商业项目经营管理经验

18年商业地产咨询策划经历

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请联系:易居克而瑞陈倍麟商业地产研究室

电话:18883859141 邮箱:18883859141@163.com

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